Ce que vous devez savoir – La nouvelle taxe sur les logements sous-utilisés
Mise à jour : Le 27 mars 2023, l’ARC a annoncé qu’elle offrira un allègement transitoire pour l’année fiscale 2022. Même si la date limite pour produire sa déclaration de la TLSU et verser la TLSU payable est toujours le 1er mai 2023, aucune pénalité ou aucun intérêt ne sera appliqué aux déclarations et paiements de la TLSU que l’ARC reçoit avant le 31 octobre 2023.
La nouvelle taxe sur les logements sous-utilisés
Détenez-vous une propriété que vous n’utilisez pas? Ou une maison qui fait partie d’une société de fiducie, d’une entreprise privée ou d’un partenariat dont vous faites partie? Dans ces cas, vous pourriez devoir produire une déclaration pour satisfaire les exigences de la nouvelle taxe fédérale sur les logements sous-utilisés (TLSU).
Qu’est ce que la taxe fédérale sur les logements sous-utilisés (TLSU)?
Entrée en vigueur le 9 juin 2022, la TLSU est une taxe annuelle de un pourcent sur les propriétés résidentielles sous-utilisées ou vacantes. Cette taxe est imposée dans la cadre d’une stratégie plus englobante visant à s’attaquer au problème d’abordabilité des logements. Prévue à l’origine comme taxe imposée aux non résidents, dans sa version finale, la loi s’applique aussi aux propriétaires canadiens.
Qu’est-ce qui est considéré comme « propriété résidentielle » en vertu des règles de la TLSU?
La définition d’une propriété résidentielle en vertu de la taxe fédérale sur les logements sous-utilisés (TSLU) est relativement étroite et n’inclut pas les tours d’habitation, les hôtels et les quadruplex. Les propriétés suivantes sont cependant assujetties à la TLSU:
- Les maisons isolées ou jumelées
- Les duplex et les triplex
- Les condos individuels et les maisons en rangée
- Les maisons séparées ou divisées, incluant les annexes
- Les chalets, les petites habitations de villégiature, etc., qui ne sont pas considérés comme propriétés commerciales
Qui doit déposer une déclaration taxe fédérale sur les logements sous-utilisés (TLSU)?
Les propriétaires de propriétés résidentielles qui sont :
- Des citoyens d’un autre pays ou qui sont des résidents canadiens non permanents.
- Des entreprises privées, des partenariats et des fiducies qui détiennent des propriétés résidentielles au Canada.
Y a-t-il des exceptions?
Oui, incluant les propriétaires de propriétés canadiennes « exclus » suivants :
- Les organismes de bienfaisance enregistrés
- Les organes directeurs autochtones et les entreprises qu’ils détiennent
- Les fiduciaires individuels de fiducies de fonds communs de placement, les fiducies de placement immobilier ou les entités intermédiaires de placement déterminées
- Les entreprises canadiennes inscrites à une bourse des valeurs canadienne
- Les sociétés d’habitation qui fournissant des logements à loyer modique TPS/TVH
De plus, d’autres exemptions peuvent s’appliquer selon :
- Le type de propriétaire, incluant les particuliers qui sont nouveaux propriétaires d’une propriété résidentielle acquise au cours de l’année civile, les propriétaires décédés et leurs copropriétaires et représentants personnels, les entreprises canadiennes spécifiées, et les partenaires de partenariats canadiens spécifiés ou fiduciaires d’une fiducie canadienne spécifiée.
- La disponibilité d’une propriété, incluant les propriétés nouvellement construites, les propriétés résidentielles qui ne sont pas accessibles selon la saison, ainsi que les propriétés considérées comme non habitables en raison de conditions dangereuses, de catastrophes naturelles ou de rénovations.
- L’emplacement de la propriété, incluant les résidences de vacances dans une zone désignée qui ne sont pas habitées par le propriétaire ou le conjoint ou conjoint de fait pendant au moins 28 jours dans une année civile. (Vous pouvez vérifier si vous êtes dans une zone désignée en entrant votre code postal sur ce site.)
- Les occupants d’une propriété, incluant une résidence principale que vous occupez ou qui est occupée par un conjoint ou conjoint de fait, ou par un enfant qui étudie dans une institution d’enseignement désignée, ou une propriété qui est habitée pendant au moins 180 jours dans une année civile pendant une période d’occupation qualifiée.
Cependant, vous ne pouvez pas nécessairement vous qualifier pour les exemptions ci-dessus si vous ou votre conjoint(e) ou conjoint(e) de fait possédez plusieurs propriétés résidentielles et ne désignez pas l’une de ces propriétés comme votre lieu de résidence principale.
Qu’est-ce que je devrai en impôt?
Premièrement, vous devez connaitre la valeur de votre propriété. Dans la plupart des cas, vous pouvez simplement utiliser sa valeur imposable. Si vous préférez utiliser sa juste valeur marchande, vous devrez en faire la demande à l’ARC et soumettre un rapport d’évaluation préparé par un professionnel accrédité ou un évaluateur immobilier.
Une fois que vous avez établi la valeur de votre propriété, il suffit de multiplier cette valeur par 1 % pour déterminer l’impôt total payable et multiplier ce montant par votre pourcentage de propriété. Entrez ensuite ces données sur votre déclaration pour les logements sous-utilisés.
Et si je satisfais les exigences pour une exemption et que je ne dois rien?
Même si votre propriété est exempte, vous devez produire une déclaration d’ici le 30 avril 2023.
Et si je ne produis pas de déclaration?
Les pénalités pour défaut de produire une déclaration sont très élevées et peuvent atteindre un montant minimal de 5000 $ pour un particulier et une pénalité minimale de 10 000 $ pour les entreprises. Jusqu’ici, l’ARC n’a pas dit qu’elle ferait de dérogation pour les inobservations en 2022, soit la première année de l’application de la taxe.
Et je suis propriétaire d’une propriété que je loue à court terme, comme un Airbnb?
Dans la plupart des cas, vous devrez payer la taxe sur les logements sous-utilisés. Pour en être exempte, une propriété doit être habitée pendant au moins 180 jours par an. Les propriétés louées qui ne sont pas habitées pendant des périodes de moins de 30 jours consécutifs ne sont pas considérées comme « habitées ». Même si votre AirBNB, VRBO ou autre propriété que vous louez à court terme a été louée pendant les 365 jours de l’année 2022, aucun de ces jours ne comptera si vous avez loué votre propriété moins d’un mois à la fois, ce qui est le cas pour la plupart des ces types de propriétés.
Toutes ces règles sont complexes… au bas mot. Si vous avez des questions ou si vous avez besoin d’aide pour déterminer si vous devez produire une déclaration et/ou payer la taxe sur les logements sous-utilisés, n’hésitez pas à communiquer avec nous. Il ne fera plaisir de vous aider.