Savez-vous quoi considérer avant de vendre une propriété que vous détenez aux États-Unis ?
Vous vous souvenez quand le dollar canadien était robuste et que les prix de propriétés américaines étaient déprimés ? C’était les bons jours pour de nombreux investisseurs canadiens qui ont acheté des propriétés aux États-Unis. Malheureusement, les choses ont changé depuis au point où les biens immobiliers américains sont à leur plus haut niveau, et c’est pourquoi les investisseurs canadiens se demandent si c’est le temps de vendre.
Bien qu’on ne puisse pas répondre à cette question, nous pouvons vous affirmer que vous devriez faire un exercice de planification financière avant de vendre. En tant que citoyen canadien détenant des actifs immobiliers aux États-Unis, vous devez répondre à l’IRS et à l’ARC. En comprenant bien votre situation fiscale et ce à quoi vous pouvez vous attendre pour tenter de réduire votre obligation fiscale, vous pourriez faire une grande différence en ce qui concerne vos obligations fiscales. Voici quelques faits que vous devriez savoir :
La convention fiscale entre le Canada et les États-Unis vous avantage – dans une certaine mesure
La convention fiscale entre nos deux pays a été établie pour éviter une double imposition. Lorsque vous vendez une propriété aux États-Unis, il n’est pas surprenant que le fisc américain imposera votre gain en capital en premier. La bonne nouvelle est que vous pouvez réclamer l’impôt que vous payez aux États-Unis comme crédit d’impôt étranger sur vos déclarations fédérale et provinciale. Cependant, si votre impôt canadien est plus élevé que l’impôt américain, vous devrez payer la différence au fisc canadien (plus d’infos ci-après).
Paiement de l’impôt sur le gain en capital aux États-Unis
Comme au Canada, si vous vendez votre maison pour plus que vous avez payé quand vous l’avez achetée, vous devez payer l’impôt sur le gain en capital sur la différence, après déduction de certaines dépenses. À compter de 2022, si vous avez détenu une propriété pendant plus d’un an, voici ce que devrez en impôts aux États-Unis:
- Vous ne devez rien si vous êtes un contribuable célibataire et que votre revenu imposable est inférieur à 39 376 $
- 15 % si vous êtes un contribuable célibataire et que votre revenu imposable est inférieur à 434 511 $
- 20 % si vous êtes un contribuable célibataire et que votre revenu imposable est supérieur à 434 511 $
Si vous avez détenu une propriété pendant moins d’un an, votre bénéfice est imposé comme s’il s’agissait d’un revenu ordinaire aux États-Unis. Vous devez alors faire votre déclaration sur le formulaire US Non-Resident Income Tax Return (1040NR).
Il y a plus encore
Voici où ça se complique. Si vous êtes résident canadien et que vous vendez une propriété aux États-Unis, vous devez respecter les règlements établis par la Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA). Cette loi n’impose pas techniquement une taxe, mais c’est une manière pour l’IRS de s’assurer que vous respecterez vos obligations fiscales aux États-Unis en retenant 15 % du prix de vente, et tout solde de ces 15 % vous sera remboursé. Il y a quelques manières d’éliminer ou de réduire cette exigence :
- Si la propriété est vendue à un prix inférieur à 300 000 $ si l’acheteur prévoit habiter la propriété pendant au moins la moitié du temps pendant les deux années suivant l’achat de la propriété.
- Si la propriété est vendue à un prix se situant entre 300 000 $ et 1 million de dollars, la retenue peut etre abaissée à 10 %, encore une fois si l’acheteur prévoit l’habiter pendant au moins la moitié du temps pendant les deux années suivant son achat. Bien qu’il semble curieux que vos exigences d’imposition soient dévolues à l’acheteur, il peut être avantageux de vendre à quelqu’un qui prévoit habiter la propriété et qui attestera officiellement de cette intention.
- Vous pouvez aussi demande un certificat de retenue (Withholding Certificate) en remplissant le formulaire Form 8288-B de l’IRS avant la date de clôture si votre obligation fiscale est inférieure à 15 % du prix de vente. Dans la plupart des cas, puisque le taux d’imposition est déterminé selon la différence entre ce que vous avez payé pour la propriété et son prix de vente, et non sur le plein prix de vente (par exemple, si vous avez acheté une propriété aux États-Unis pour 250 000 $ et que la vendez 5 ans plus tard pour 400 000 $, selon la FIRTPA l’IRS devrait retenir 60 000 $ (15 % de 400 000 $ alors que vous ne devez que 22 500 $ (15 % de 150 000 $) si votre revenu imposable est inférieur à 434 511 $ et supérieur à 39 376 $) .
Si vous décidez de demander un certificat de retenue (Withholding Certificate) vous devez fournir des détails sur la propriété et sur l’acheteur, et devez aussi avoir un dépositaire légal. Si vous entamez le processus suffisamment à l’avance, votre dépositaire légal peut retenir les 15 % au lieu de l’IRS en attendant que votre demande soit traitée. Selon l’IRS, il faut généralement environ 90 jours pour traiter un certificat de retenue, mais cela peut prendre plus longtemps en raison des délais attribuables à la COVID. Une fois que votre demande a été approuvée, votre dépositaire légal peut libérer vos fonds, moins ce que vous devez à l’IRS. Ceci veut dire que vous aurez un accès plus rapide à ces fonds, bien que ce ne soit pas garanti.
Si vous n’avez pas recours à un dépositaire légal, l’IRS détiendra des fonds jusqu’à ce que votre déclaration fiscale ait été traitée, ce qui peut prendre quelques mois ou même une année ou deux. Si vous avez besoin des fonds provenant de la vente, il vaut certainement la peine de demander un certificat de retenue.
N’oubliez pas que vous devez aussi déclarer aussi votre gain en capital au Canada
Tous les résidents canadiens doivent payer des impôts sur tous leurs revenus, peu importe où les revenus ont été gagnés. Vous devez ainsi inclure tous les gains en capital, ainsi que les impôts payés aux États-Unis et sujets à un crédit d’import étranger, sur la vente de votre propriété. L’ARC requiert que vous présentiez votre formulaire américain 8282, accompagné d’autres informations, pour prouver ce que vous avez payé et pour déterminer ce que vous devez. L’ARC porte une attention particulière à ces déclarations et questionne jusqu’à 80 % d’entre elles annuellement.
Si vous détenez une propriété aux États-Unis et que vous prévoyez la vendre, nous pouvons vous aider à mieux comprendre le processus, récupérer les informations requises et vous préparer à l’avance. Comme les questions fiscales entre le Canada et les États-Unis peuvent devenir compliquées et coûteuses, nous vous recommandons fortement à communiquer avec nous pour faciliter les choses avec l’IRS et l’ARC. Pour plus d’information, communiquez avec Hachem Halabi ou écrivez-lui pour plus d’informations.